上海楼市正处于“深度博弈期”。

因市场信心不足，市场观望氛围浓厚，上海二手房市场交易量已连续两个月下降，房东出现“内卷”现象。而在降温明显的新房市场，“网红盘”入围门槛大大降低，甚至有新房打出“一成首付”广告，但促销效果并不明显。

楼市交易动力减弱，市场对于稳楼市的政策更为期待。6月20日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.65%下调为3.55%，5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%，均下降了10个基点（bp）。有分析认为，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

不过，上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调，政策落地后不会及时兑现，短期还是以市场自我调节为主，短期内上海楼市仍将保持“低位盘整”状态。

新房、二手房成交走弱

近期，上海二手房挂牌量再上新高：6月20日，上海易居研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》报告显示，今年6月初，13个重点监测城市中，上海二手房挂牌规模比年初增加82%，增幅全国第一，挂牌套数高达18万套。

挂牌量激增的同时，上海二手房市场的交易量却已连续两个月下降。根据上海中原地产数据，5月，上海二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套，环比下滑13.3%，这一数据接近上海二手房1.5万套“荣枯线”。

在记者加入的一个“互助买房群”中，一名计划“打新”的房东透露，自己手头一套房源在今年3月挂牌1280万元，现在“1000万就卖”。该名房东懊悔地表示：“3月有人出价1080万我没同意，现在开价1000万都要继续跟我砍，而且还没几个人看。”

有报道称，为成功出售房源，上海房东开始“内卷”，市场上不断传出房东为了卖房进行建群、发红包、送iphone等的“促销”举措。据悉，某房东为了出售一套位于长宁区的天台家园房源，不仅挂牌价直降500万元，还承诺奖励成交中介一辆宾利车。

端午假期期间，《华夏时报》记者不断接到带看邀请。6月24日下午，一名中介冒雨一口气带着记者看了5套房源。该名中介坦言，近期带看人数较数月前明显下降，但购房需求一直都有，“可能是天热还一直下雨，这2天端午节放假许多人也出去旅游了”。看房过程中，这名中介力劝记者“尽快下手”：“市场最近处于低谷期，房东愿意降价，算是’捡漏’的好时间，下半年很可能又涨上去了。”

而在新房市场，“货源”亦十分充足。6月7日，上海市房地产交易中心公布，2023年上海第五批次仍以集中批量供应的方式推出房源，共涉及26个项目7087套房源。整体来看，上海新房市场近期冷热分化明显。尽管新盘去化表现均较为优异，但一些“网红盘”入围门槛降低、“一成首付”重现市场的情况，还是展现出了丝丝冷意。

第五批次上架新盘中，位于青浦的新黄浦·江南里项目在6月24日开盘。6月23日下午5点，《华夏时报》记者来到该项目售楼处。置业顾问介绍说，该项目推约99—175平米的洋房及联排产品，共计249套房源。6月12日—16日期间，该项目已经进行了认筹，获得161组有效客户。

新黄浦·江南里售楼处。 李贝贝/摄

记者看到，除了几个销售人员，售楼处空无一人。置业顾问解释说，“您这会过来正是吃晚饭的时间，明天开盘人肯定是多的。”该名置业顾问称，从认筹情况来看联排产品较受购房者青睐，“差不多应该可以卖完”。

距离新黄浦江南里项目仅20米远，祥源·溪悦售楼处同样开门迎客。据公开资料，该项目地块于2022年9月（第三次土拍）由安徽祥源竞得，房地联动价4.5万元/平米，共推出160套房源，今年5月15日取得预售证。

祥源·溪悦售楼处。  李贝贝/摄

置业顾问告诉记者，祥源·溪悦已经在今年5月进行了认筹、开盘程序，目前仅剩少量房源。在带看过程中，记者注意到，尽管是晚饭时间，但售楼处依然有少量看房和签约客户走动。置业顾问向记者强调，“哪怕是平时周末，我们这里来看房的人都是不少的。”

市场短期内仍以“自我调节”为主

受访业内人士普遍认为，从市场情况来看，目前上海楼市正处于“深度博弈期”。

以二手房市场为例。实际上，“二手房挂牌数据已经开始往下走了，看起来还会有进一步收缩的趋势。”6月25日，上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，市场观望氛围浓厚的情况下，近期一批不急用钱、不着急置换的业主不愿“割肉”，选择撤回挂牌房源。

不过，卢文曦强调，从绝对量来看，二手房的挂牌量依然很高。“我个人判断，下半年二手房市场交易的动力不会太足。整体来看，大量挂牌房源自然会令成交价受到冲击。”卢文曦向记者强调，二手房市场当下分化严重。市场拥有大量房源的情况下，能否顺利出手的关键在于房源本身的优势，“如果是外环外’老破小’，那真的是压力会比较大一点。”

而在新房市场，“6月渐入尾声，上海楼市冲刺的步伐越发加快，以此缓解年中指标压力”。据克而瑞上海统计，6月19日—7月2日的两周内共有25个项目扎堆入市，可以预见后续市场将热闹非凡。且五批次新房供应仅剩三盘还未公示，六批次又将接档亮相，接下去楼市供应又将掀起浪潮。“不过，大批量供应扎堆，对楼市而言，是喜是忧犹未可知。”

楼市交易动力减弱，市场对于稳楼市的政策更为期待。就在6月20日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.65%下调为3.55%，5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%，均下降了10个基点（bp）。在此之前，与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，在去年经历了“三连降”之后已维持了9个月不变。

由于购房贷款属于长期借贷，购房者一般会参考5年期以上LPR。对于按揭购房者而言，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房和还贷成本。中指研究院市场研究总监陈文静分析，本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

不过，克而瑞地产研究认为，“此次LPR下调及最近高能级城市非核心区域优化限购等放松政策，对提振购房者信心和楼市销售的正向提升虽有一定效果，但作用仍然有限。”

卢文曦也向记者强调，后续即使还有政策出台，也不会过度刺激上海楼市，同时政策落地不是马上能兑现，短期还是以市场自我调节为主。因此后续市场的成交量也不会特别明显，大概率会继续保持“低位盘整”状态。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾则谨慎地表示，上海楼市接下来的走势“还是再观察一下吧，除非后面出一些比较有效的政策”。