我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算在300-350万左右，刚需自住，预算有限，现在降准，银行审批贷款快，请问卓越华润玲珑悦府怎么样？

沪叔：你好，这个小区在美兰湖旁，美兰板块主打生态环境，环境不错，小区离北郊未来产业园不愿，后面会有很多高素质人才和收入高的人群聚集，对区域内房价有一定的加持作用。

提问：沪叔，你好，预算在1000-1100万，上周末去看了秀水苑和复兴苑，房龄都比较老，不懂为什么房价还这么高，看房操碎了心。

沪叔：我们经常说买房看地段，优质的地段周围会有大量优质的资源，真正的好地段房子会在三五年后完善各种配套，地铁，学校，医院，商业等，随着一个个利好落地，房价自然涨起来，这样才是赚钱的好地段。上海楼市好地段不等于传统市中心，这些年新区发展，三十年河东，三十年河西，风水轮流转。为什么投资买房本地人不如外地人？本地人有较浓的地段情节，外地人更愿意相信未来。所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的，是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的是价格上涨的动力，如何判断地段的潜力详见知识星球。这两个小区所在的地段都比较优越，复兴苑在黄浦区新天地板块，坐拥新天地、淮海中路两大商圈，临近世界500强的企业，而且小区对口学校有第一梯队的学校；秀水苑在黄浦区董家渡，是两大金融城的核心地区，各方面配套也很不错，所在的董家渡的竞争力也越来越强。

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，收入事业尚可，目前在能力范围内可买总价在1600万左右房产，有房票，还可以用父母的名义买，请问是买几套小房子还是直接买1600万房子呢？

沪叔：你好，主要看你自身抗风险能力如何，如果目前名下这套房总体居住氛围不错，居住体验感可以，建议考虑买几套好地段、有发展潜力，学校资源好的的小房子，后面出租给别人，还是看增值收益，多套小房子会更好。

提问：沪叔你好，单身刚办好落户，首套，投资，准备看下新房。因为预算有限，目前打算买奉贤的悦澜天地，麻烦帮忙看下这个楼盘怎么样，值得去入手不？这个项目看过，离地铁近是优势，但是肖塘的环境不太好，工厂有点多，离地铁太近了怕有点吵，或者有其他300万左右不超过350万的可以推荐下吗，谢谢！

沪叔：你好，郊区有工厂这个是比较常见的，不过因为你是投资属性，目前新房性价比高，交通比较方便，这个位置也可以受到奉贤新城规划的辐射，350万内能买到的地铁房目前极少了，这个项目还是可以入手的。不着急的话还可以等等临港的新房，或者现在入手。

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢

沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。

3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。

4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。

5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”

我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，近期想买房，预算不多，市中心的新房不起，现在要么买老破小，要不就是买远郊的新房，但是买远郊的房子，上下班通勤大概需要3个多小时，太累了，想问一下什么样的老破小值得购买呢？怎样区分老破小是否有投资价值呢？

沪叔：你好，首先，从地段来看，需要尽量选择有地铁或者是学区房的老破小，但是如果在学区房与地铁中间选择，就要选择学区房，在购买老破小时，要注意面积比户型更重要。从产品来看，户龄太高或者梯户较高的都没有太大价值，建议购买中间楼层的房屋，而不要购买顶层或者一层的房屋。此外，也要尽量选择物业较好的楼盘，选择内外部都给人观感较好的楼盘及小区整体环境好的楼盘。总之，在购买老破小时，一看地铁和学区，二看楼盘本身的物业和外观及楼层，三看房龄及周围环境。